依照特朗普稅改政策新規(guī)，住房貸款利息抵稅額度將從原先的100萬美元調低至50萬美元。

“目前，不少已經看過房的中國富豪幾乎都選擇推遲購房，甚至個別已經繳納意向金的中國富豪寧愿喪失這筆錢，也不愿繼續(xù)履約?！币晃幻绹康禺a咨詢機構負責人剖析，原因是他們以為特朗普稅改政策將導致當地高端房產呈現至少10%的跌幅。

在業(yè)內人士看來，盡管美國房地產市場存在諸多高收益投資機遇，但風險永遠與收益并存。尤其是在美國房地產開發(fā)進程，中國投資方與美國開發(fā)商繚繞住宅設計方案變革、追加投資的分歧，容易引發(fā)項目停工停擺，令實際投資回報遠低于預期值。

　　高端房產的房貸驅動力受挫

“除了紐約，加利福尼亞州、西雅圖、華盛頓特區(qū)等高端住宅也蒙受供給多余的窘境?！鄙鲜雒绹康禺a咨詢機構負責人感嘆說。究其原因，這些美國城市高端住宅是否產銷兩旺，完整依賴房貸驅動。

據Corelogic數據顯示，今年以來加州地域逾75%新增房貸額超過50萬美元，舊金山則是60%，華盛頓特區(qū)、紐約、西雅圖分離為35%、22%與25%。

然而，特朗普稅改政策卻讓這些城市高端住宅成為最大的好處受損者，由于逾50萬美元額度的房產貸款不再享受稅收減免，導致當地高端房產購置成本驟增，打壓了全球富豪的投資熱忱。

其具體表示在美國多個一線城市高端住宅出售周轉天數增長與價錢下跌。以紐約大都會地域為例，其房價周轉天數為168天，遠高于以往平均水準的42天;與此對應的是，紐約高端住宅價錢同比下跌了2.2%。

前述這位美國房地產咨詢機構負責人泄漏，目前已有20多位中國富豪表達了暫緩購房的態(tài)度，甚至個別富豪一口吻撤消了多套紐約高端住宅的投資意向協(xié)定。

穆迪首席經濟學家MarkZandi指出，特朗普稅改政策對美國高端住宅的負面效應將連續(xù)發(fā)酵，在稅改政策落實初期，美國高端住宅房價將下滑約10%，全美規(guī)模內至少有3%-5%降幅。

轉道二線城市追求高收益

隨著中國富豪對美國高端住宅持幣張望，讓不少財富管理機構看到新的吸金空間。

但21世紀經濟報道記者注意到，在這個房地產趨冷的間隙里，紛紜發(fā)起美國房地產投資基金，向他們募資(重要是個人海外資產)，投向美國其他城市的中端住宅項目、學生公寓改建、以及物流地產等。

在西雅圖、波斯頓、舊金山等科技產業(yè)發(fā)達、知名大學云集的美國城市里，一些投資機構將當地老舊住宅改建成大學生公寓收取租金，年化投資收益超過30%。

11月以來，多家國內財富管理機構結合美國房地產開發(fā)商，紛紜發(fā)起美國房地產投資基金。但與以往基金重要參與一線城市高端物業(yè)開發(fā)建設不同，這些基金主投方向，則是美國二線城市學生公寓改建、物流地產、中端住宅項目等。

“其實，美國不少擁有產業(yè)經濟基本城市的房地產市場上漲遠景，不亞于一線城市高端住宅?！倍辔幻绹康禺a業(yè)內人士告知21世紀經濟報道記者。

不過，要說服中國富豪轉道投資美國二線城市中端房地產等項目，絕非易事。一方面基金管理團隊需用大批數據證明這些項目收益預期不低于一線城市高端住宅，另一方面他們還要通過另類資本運作方法“抬高”投資回報。

記者注意到，近期新發(fā)起的房地產基金開端在美國稅收優(yōu)惠方面“做文章”。其重要做法是借助美國設定的投資組合利息稅收豁免條款，減輕中國富豪稅負從而進步收益率。

所謂投資組合利息稅收豁免條款，即所有海外投資者在一只基金的投資占比均低于10%，美國相干部門不對基金投資收益“征稅”。

在業(yè)內人士看來，這類基金最大的投資風險，不在于項目選擇，而是項目實際開發(fā)進程的合作糾紛。

“此前已有不少中國投資方吃過相似的虧，或者以往先買地造房先申請當地銀行貸款，沒想到美國銀行對中國投資者主導的房地產項目審核異常嚴厲，導致項目進展非常遲緩，成本回收周期被大幅拉長?！彼毖浴＿@倒逼不少中國房地產基金紛紜要求在合作條款里，對房產設計方案更改與追加投資設立“否決權”，盡可能保障自身投資權益。