●8月7日，證監(jiān)會(huì)宣布《公開(kāi)募集基本設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》），自頒布之日起施行。
●11月17日，上海市發(fā)展改造委就樹(shù)立上海市基本設(shè)施REITs項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)有關(guān)工作宣布通知。通知要求，各區(qū)發(fā)展改造委、臨港新片區(qū)管委會(huì)抓緊梳理匯總本地域基本設(shè)施REITs儲(chǔ)備項(xiàng)目，將符合條件的項(xiàng)目情形及項(xiàng)目試點(diǎn)意向填入附表。有媒體報(bào)道稱(chēng)，目前我國(guó)基本設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正在穩(wěn)妥推動(dòng)，首批試點(diǎn)項(xiàng)目有望在2021年年初正式落地。關(guān)于公募REITs
公募REITs（RealEstateInvestmentTrusts，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是在證券交易所公開(kāi)上市，通過(guò)證券化方法將具有連續(xù)、穩(wěn)固收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的尺度化金融產(chǎn)品。
它來(lái)源于美國(guó)，自1960年美國(guó)正式推出REITs以來(lái)，全球40多個(gè)國(guó)度和地域相繼推出了REITs產(chǎn)品，運(yùn)營(yíng)機(jī)制也已非常成熟。
公募REITs重要投資于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，其中包含交通/通訊基本設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園/工業(yè)廠房、租賃住房、辦公物業(yè)、零售物業(yè)、酒店等傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)，也包含醫(yī)療不動(dòng)產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心不動(dòng)產(chǎn)、林業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等特別類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)。公募REITs特色
?底層資產(chǎn)以成熟不動(dòng)產(chǎn)為主，REITs大部分資金投資于能夠發(fā)生穩(wěn)固現(xiàn)金流的成熟不動(dòng)產(chǎn)（商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租公寓、公共基本設(shè)施等），或是房地產(chǎn)抵押貸款及相干資產(chǎn)支撐證券；
?收入起源以租金為主，新加坡、中國(guó)香港、英國(guó)、法國(guó)、荷蘭等國(guó)度和地域均對(duì)開(kāi)發(fā)投資比例做出限制，確保REITs的收入起源以穩(wěn)固的租金為主；
?強(qiáng)制分紅比例，REITs強(qiáng)制規(guī)定將絕大部分收益分配給投資者，美國(guó)、新加坡、日本、中國(guó)香港、英國(guó)等國(guó)度和地域明白規(guī)定租金等一般性收入的分紅比例不得低于90%；
?遵循稅收中性原則，不因REITs構(gòu)造給持有不動(dòng)產(chǎn)增添新的稅收負(fù)擔(dān)，包含在REITs設(shè)立階段免除或遞延不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生的稅費(fèi)，以及在REITs運(yùn)營(yíng)階段豁免部分稅費(fèi)公募REITs的核心優(yōu)勢(shì)
●對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)持有者
REITs是融資工具之一；為不動(dòng)產(chǎn)投資提供新的退出渠道，是盤(pán)活存量資產(chǎn)、進(jìn)步資金周轉(zhuǎn)速度、優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表的有效工具。
●對(duì)于投資者
REITs降低了普通投資者投資不動(dòng)產(chǎn)的門(mén)檻和交易成本，進(jìn)步了不動(dòng)產(chǎn)投資的流動(dòng)性和透明度。
●具備高收益率、低相干性的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的
REITs具備高分紅特征，依據(jù)NAREIT的數(shù)據(jù)，自1972年指數(shù)設(shè)立以來(lái)，權(quán)益型REITs指數(shù)（包含分紅收益）大幅跑贏標(biāo)普500、道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)和納斯達(dá)克綜合指數(shù)；
REITs底層資產(chǎn)通常是現(xiàn)金流穩(wěn)固的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，基本資產(chǎn)類(lèi)型多樣，地區(qū)散布普遍，在投資屬性上具有較強(qiáng)的防御性，因此與其它大類(lèi)資產(chǎn)，尤其是股票類(lèi)資產(chǎn)的收益率相干性較低。公募REITs的分類(lèi)
依據(jù)組織情勢(shì)的不同，REITs可以分為公司型和契約型

基建公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目雛形漸顯，一文了解它的特色與意義

兩類(lèi)。具體采取哪一種情勢(shì)取決于當(dāng)?shù)貙?duì)于REITs法律載體的規(guī)定，不同的載體由不同的法律法規(guī)束縛，受不同的監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管，具有不同的行動(dòng)和運(yùn)作模式。
美國(guó)、英國(guó)等國(guó)度重要采取公司型，即REITs主體是基于公司法律成立的一家公司，通過(guò)發(fā)行股份的方法向股東籌集資金，并將利潤(rùn)以股利的方法分配給投資者。
新加坡、中國(guó)香港、澳大利亞、荷蘭、新西蘭等國(guó)度或地域重要采取契約型，即REITs主體是基于信托/基金法律成立的一個(gè)信托契約/基金，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證/基金份額向投資者籌集資金，并將利潤(rùn)以信托好處/基金紅利的方法分配給投資者。


2.中國(guó)版REITs

為了貫徹落實(shí)“房住不炒”方針，我國(guó)推出的REITs是基本設(shè)施基金，基本資產(chǎn)包含倉(cāng)儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路，機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基本設(shè)施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。
也就是說(shuō)，基本物質(zhì)不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)，是我國(guó)要推出的REITs和國(guó)外REITs最大的不同。基建REITs的試點(diǎn)規(guī)模與項(xiàng)目條件
優(yōu)先六大區(qū)域：京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲
試點(diǎn)項(xiàng)目條件要求：
1.須要權(quán)屬清楚（完全擁有所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，不存在糾紛、不存在他項(xiàng)權(quán)力）、手續(xù)齊全、已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收，有連續(xù)、穩(wěn)固的現(xiàn)金流，以使用者付費(fèi)為主，不依賴(lài)補(bǔ)助；
2.項(xiàng)目原則上要經(jīng)營(yíng)3年以上，發(fā)生連續(xù)穩(wěn)固現(xiàn)金流；
3.原始權(quán)益人最近3年無(wú)重大違法違規(guī)行動(dòng)。我國(guó)基建REITs的交易構(gòu)造
我國(guó)的基本設(shè)施REITs采取“公募基金+ABS”的情勢(shì)，由公募基金投資以基本設(shè)施為底層資產(chǎn)的ABS。
依據(jù)新規(guī)，基本設(shè)施資產(chǎn)支撐證券要持有基本設(shè)施項(xiàng)目公司全體股權(quán)，因此我們把符合要求的收費(fèi)公路項(xiàng)目及其收益統(tǒng)統(tǒng)打包，全體做成尺度化、能在交易所上市的資產(chǎn)支撐證券（Asset-backedsecurities），簡(jiǎn)稱(chēng)ABS。
試點(diǎn)具體要求：“公募基金80%以上基金資產(chǎn)持有單一基本設(shè)施ABS全體份額，基本設(shè)施ABS持有基本設(shè)施項(xiàng)目公司全體股權(quán)；基金通過(guò)ABS和項(xiàng)目公司等載體穿透取得基本設(shè)施項(xiàng)目完整所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”。我國(guó)基建REITs的產(chǎn)品要素
（點(diǎn)擊可放大圖片查看）我國(guó)基建REITs的意義
對(duì)于而言，基建REITs為基本設(shè)施建設(shè)帶來(lái)了大批資金，緩解國(guó)度財(cái)政壓力，推進(jìn)國(guó)度基本設(shè)施建設(shè)、發(fā)展。同時(shí)，也完美了我國(guó)的投資系統(tǒng)，增進(jìn)了我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展。
對(duì)于基建企業(yè)而言，基建REITs作為一種低成本融資工具，能夠有效地解決基建范疇資金籌措的難題，盤(pán)活存量資產(chǎn)，進(jìn)步基建企業(yè)投融資才能，從而加快新基建的建設(shè)、布局。
對(duì)于投資者而言，基建REITs為投資者提供了一種風(fēng)險(xiǎn)適中、流通性好、收益較高的新投資工具，贊助我們優(yōu)化投資組合、降低投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，基建REITs也為投資者提供了直接參與基本設(shè)施投資項(xiàng)目標(biāo)道路，既可以聲援國(guó)度建設(shè)，又可以享受?chē)?guó)度發(fā)展帶來(lái)的紅利。
以上便是關(guān)于公募REITs及我國(guó)基建REITs相干內(nèi)容的介紹，如果您有興致，歡迎接洽恒通，進(jìn)一步了解相干產(chǎn)品與內(nèi)容。

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